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老舊小區改造進入加速期

2020-09-10 10:44:05 來源:人民網

隨著三季度進入尾聲,各地老舊小區改造建設進入加速期。日前,筑福集團董事長董有接受記者采訪時指出,最近幾個月,老舊小區市場的變化可以用排山倒海來形容。除改造進度大幅提速外,資本方參與熱情也明顯提高。以改善生活質量為目的的配套設施建設,是改造過程中最重要的投資方向。這些配套設施在形成穩定現金流后,可以通過證券化等方式實現前期資本的退出,解決老舊小區建設中的出資問題。

改造提速

住房和城鄉建設部摸底情況顯示,需要改造的2000年以前建成的老舊小區大概有30億平方米,2000年之后建成的一些小區也有改造需要。第三方機構根據目前各試點城市老舊小區改造投入資金情況初步測算,平均每個社區改造所需資金約850萬元,每平方米所需改造資金280元。

“老舊小區改造作為惠及民生、拉動基建的重要抓手,各地政府普遍較為重視。從近期多地披露的老舊小區改造進度可以看出,上半年受疫情影響,各地開工建設速度整體放緩,下半年提速動作明顯?!倍袕娬{。

按照國家要求,到2022年要基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”末,結合各地實際,力爭基本完成2000年年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。

記者觀察到,目前各地陸續披露老舊小區改造進度,部分地區完成進度較快。

針對老舊小區改造中參與方的資質,董有指出,在建設過程中需要有意識地引入物業管理,物業管理的作用要比單純的舊改建設重要很多。在老舊小區改造完成后,持續性的物業服務是保護老舊小區改造成果的關鍵。相比之下,做開發建設的企業進入老舊小區改造后,會面臨與新房開發完全不同的情況。

資金仍是關鍵

由于老舊小區改造體量較大,改造過程中的資金問題仍是關鍵。以湖南株洲市為例,該地區老舊小區涉及改造戶數約10萬戶。除部分可利用棚戶區改造和國家“三供一業”分離移交改造政策資金以外,仍有約10億元需通過市區兩級財政或市場化投入,資金缺口較大。

2020年,全國要完成新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,在建設過程中,普遍面臨資金不足的難題。這就需要引入社會資本進行廣泛參與,在公益和商業之間實現平衡。

董有稱,針對老舊小區改造存在的問題,公司提出了一種BTO模式。在BTO模式中形成的資產包,通過類REITs等手段進行資產證券化。以社區停車為例,將一個地區的停車位集中規劃,形成規模效應,加入智能化運營元素提升效率的同時,增加資產后期產生的現金流。停車場作為老舊小區改造中的一項資產,可以產生穩定的現金流,形成可以證券化的資產包,間接實現前期資本的有效退出。

他指出,目前社會資本參與舊改項目的案例仍屈指可數,對于重點地區,如長三角、“一帶一路”沿線省份,需要示范類項目供更多民營企業、民間資本參考借鑒,進行更加廣泛的復制,才能讓更多老舊小區居民受益,帶動更多二、三線城市經濟發展。(據人民網)

編輯:梁軼倫
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